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Mitos e Verdade sobre o comércio imobiliário

Entretanto, muito do que se ouve a respeito deste setor é mito e o que os especialistas recomendam é que todas as partes envolvidas na transação conheçam bem a respeito da legislação.

O vice-presidente do Sindimóveis do Paraná e diretor da imobiliária Sandri, Claudio Sandri, explica que a presença de um corretor ou de um imobiliarista é fundamental para o sucesso da negociação de um imóvel.

“O profissional conhece todos os trâmites e principalmente fica responsável por solicitar os documentos necessários para comprovar a integridade do comprador ou do inquilino”, explica Sandri.

Ele comenta que muitas pessoas não contratam uma imobiliária ou corretor para não pagar comissão, mas esta aparente economia pode resultar em prejuízos. “Na transação direta, normalmente não são cobrados documentos importantes e o proprietário pode sair perdendo”, frisa, acrescentando que no caso de financiamento a presença do profissional é ainda mais relevante, já que o processo é mais lento e burocrático.

Aluguel

No setor de locação muitos mitos também geram dúvidas entre proprietários e inquilinos. Uma delas é a respeito do direito sobre o imóvel.

Algumas pessoas pensam que o proprietário pode perder o imóvel para o inquilino, depois de cinco anos, se não houver contrato de negociação.

Sandri explica que o proprietário jamais perderá o imóvel, já que, mesmo em negociação verbal, terá os recibos que comprovam o recebimento do aluguel.

Anunciar o imóvel em várias imobiliárias é uma opção que passa pela cabeça das pessoas que precisam vender ou alugar o bem com urgência. O vice-presidente do Sindimóveis explica que essa é uma atitude que não é permitida pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci).

“Quando o proprietário procura a imobiliária para anunciar o imóvel deve assinar uma autorização que consta a exclusividade da permissão. O cliente deve respeitar o prazo do vencimento para a negociação. Se o prazo acabou e o imóvel não foi vendido, aí sim, pode procurar outra imobiliária para anunciar”.

Depois de entrar no imóvel, outra dúvida comum é sobre a responsabilidade de manutenção do apartamento ou da casa. Sandri esclarece que a responsabilidade do proprietário é entregar o imóvel em perfeito estado e quando o inquilino sai deve devolvê-lo nas mesmas condições.

Já em casos de problemas decorrentes de fenômenos da natureza, o proprietário é quem deve fazer os reparos necessários.

O pagamento do IPTU, também é mais um fator que requer conhecimento na hora de negociar o aluguel. De acordo com o imobiliarista, o proprietário é quem decide como o imposto será pago.

“Ele deve solicitar à imobiliária a inclusão de uma cláusula no contrato de locação, se preferir que o inquilino pague o imposto. Se a cláusula não constar no documento, o inquilino não precisará se preocupar”, explica.

Quando sair

Muitos locatários temem que o proprietário solicite a saída do imóvel sem um aviso prévio e em contrapartida o locador também se preocupa com o inquilino que por algum motivo não queira deixar o imóvel.

“No fim de 30 meses de contrato, o proprietário não precisa justificar a solicitação do imóvel”, diz Sandri. Porém, se o o pedido para saída do imóvel acontecer antes deste prazo, o locador deve justificar que necessita do bem para residir.

O imobiliarista observa que o proprietário deve pedir o imóvel com um prazo de no mínimo 60 dias, para que o locatário procure outro lugar para morar.

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Casa ou Apartamento? Qual a melhor opção?

Morar em uma casa tem vantagens que, para algumas pessoas, são imprescindíveis. “Algumas pessoas só se sentem livres o suficiente quando moram em casas, já que nesse ambiente quem estabelece as regras são elas mesmas – diferentemente de um apartamento, em que é preciso conviver com as regras impostas pelo condomínio”, explica Freitas.

A casa oferece um espaço maior e a ausência de vizinhos tão próximos faz com que, quem procure por uma sensação maior de privacidade, se sinta melhor em uma casa.

“Outros pontos que podem contar a favor da casa é o fato de que nesse tipo de moradia há um maior espaço para criar plantas ou ter algum animal de estimação. Além disso, em uma casa também não é preciso pagar o condomínio, gasto que muitas vezes pesa no bolso da família”, comenta Freitas.
Para quem se preocupa com a segurança e, mesmo assim, pretende morar em uma casa, uma alternativa é comprar um imóvel em um condomínio horizontal fechados. “Condomínios fechados trazem a segurança dos apartamentos com o espaço e a privacidade de morar em uma casa”, considera Freitas.

Quem compra uma casa precisa lembrar que, apesar de não arcar com os custos de condomínio, irá gastar quase a mesma quantia em manutenção. “Em uma casa, além da segurança, outros gastos embutidos no condomínio passam a ser seus, como a conta de água e da manutenção da fachada do imóvel. No final, fica tudo elas por elas” explica Freitas.

Apartamentos: vantagens e desvantagens

“Antes de qualquer coisa, morar em apartamento requer a aceitação de regras”, alerta Freitas. O especialista comenta que antes de comprar o imóvel é preciso analisar a rotina do local para ver se ela combina com o estilo de vida do morador. Em compensação, para quem que mora sozinho ou para famílias que passam muito tempo viajando, apartamentos podem ser – ou pelo menos passar uma impressão – de ser uma moradia mais segura.

“Para pessoas que passam muito tempo longe de casa, o apartamento passa a segurança de estar sempre sendo ‘vigiado’ pelos vizinhos. Além disso, existe a oportunidade de criar um vínculo de amizade com os vizinhos e contar com eles quando precisar que alguém coloque água nas plantas ou alimente os peixes caso você fique longe por um período longo”, diz Freitas. Para famílias que têm crianças, os condomínios são uma oportunidade para os filhos fazerem amizades e brincar pelo local com a segurança de estar dentro de casa.

“Fica claro que, se por um lado morar em um apartamento pode ser mais seguro, quando se mora em uma casa, há um espaço maior e uma privacidade garantida”, conclui Freitas, que diz que na hora de comprar ou alugar, existam também outros fatores que devem influenciar na escolha do tipo de imóvel, como o preço, o conforto, a localização e a segurança. “Antes de fechar qualquer negócio, analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece e escolha a opção que melhor combina com suas necessidades e expectativas”, aconselha o especialista.

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Documentos exigidos na venda de imóvel

A busca de um profissional para a prestação deste tipo de serviço pressupõe que, pelo pagamento de 6% de comissão devida, o corretor inicia e termina o processo oferecendo aos clientes; comprador e vendedor; a tranqüilidade de um negócio sem surpresas.

Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os seguintes:

Do imóvel

– Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc);

– Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, também irá esclarecer se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui “habite-se”. Seu valor gira em torno de R$25,00 e pode demorar alguns dias para ser expedida, portanto, não deixe para última hora;

– ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. Custa 3% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Corresponde a 3% do valor atribuído ao imóvel;

– Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;

– Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;

– Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;

– Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais . Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembléia que o elegeu;

Do vendedor

As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes;

– Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;

– Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;

– Certidão negativa do Registro de Distribuição para saber se existe ação cível contra o vendedor ou contra o imóvel. Pedir com antecedência, pois leva alguns dias para ser expedida;

– Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal, para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel;

– Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;

– Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas, visando indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis;

A Escritura

A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.

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